Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng tại TP.HCM có gì thay đổi?
Từ ngày 01/7/2026, các quy định mới về cấp giấy phép xây dựng chính thức được áp dụng. Để triển khai thống nhất, TP.HCM đã ban hành hướng dẫn cụ thể về thẩm quyền và quy trình giải quyết hồ sơ trên toàn địa bàn.
Điểm đáng chú ý là thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được phân cấp rõ ràng hơn. Tùy loại công trình, hồ sơ sẽ do UBND xã, phường, Ban Quản lý khu chức năng hoặc Sở Xây dựng tiếp nhận và giải quyết, giúp giảm chồng chéo và thuận tiện hơn cho người dân.
Việc nắm rõ những thay đổi này sẽ giúp chủ đầu tư và người dân chuẩn bị hồ sơ đúng quy định, nộp đúng cơ quan có thẩm quyền và hạn chế việc phải bổ sung hoặc điều chỉnh hồ sơ trong quá trình xin cấp phép.
Ai phải xin giấy phép xây dựng?
Không phải mọi công trình đều phải xin giấy phép xây dựng. Theo quy định hiện hành, đa số nhà ở riêng lẻ tại đô thị và nhiều loại công trình xây dựng vẫn phải thực hiện thủ tục xin cấp phép trước khi khởi công. Tuy nhiên, một số trường hợp được miễn giấy phép nếu đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Xây dựng 2025.
| Trường hợp | Có cần giấy phép xây dựng? |
| Nhà ở riêng lẻ tại đô thị | Có (trừ trường hợp được miễn) |
| Nhà ở riêng lẻ thuộc diện miễn theo Luật Xây dựng 2025 | Không |
| Công trình cấp III, cấp IV | Có (trừ trường hợp được miễn) |
| Sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc kiến trúc mặt ngoài | Có |
| Sửa chữa, cải tạo bên trong, không ảnh hưởng kết cấu và công năng | Không |
Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng. Một số trường hợp đáng chú ý gồm:
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², nếu không thuộc khu chức năng hoặc khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch.
- Công trình xây dựng cấp IV đáp ứng điều kiện theo luật.
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và không ảnh hưởng đến an toàn công trình.
- Sửa chữa mặt ngoài nhưng không tiếp giáp tuyến đường có yêu cầu quản lý kiến trúc.
Lưu ý: Dù thuộc diện miễn giấy phép xây dựng, nhiều công trình vẫn phải đáp ứng các yêu cầu về quy hoạch, chỉ giới xây dựng, an toàn công trình và các quy định chuyên ngành khác trước khi khởi công.
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng gồm những gì?
Để quá trình xin giấy phép xây dựng diễn ra thuận lợi, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định. Việc thiếu giấy tờ hoặc bản vẽ không đúng yêu cầu là một trong những nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ bị yêu cầu bổ sung, làm kéo dài thời gian giải quyết.
Thông thường, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (Sổ hồng, Sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp pháp khác theo quy định).
- 02 bộ hồ sơ thiết kế xây dựng, bao gồm bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng, mặt bằng móng và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật.
- Các tài liệu liên quan khác (nếu có), như văn bản thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề, tùy theo loại và quy mô công trình.
Lưu ý: Thành phần hồ sơ có thể khác nhau tùy theo loại công trình và từng trường hợp cụ thể. Trước khi nộp hồ sơ, bạn nên kiểm tra với cơ quan có thẩm quyền hoặc Cổng Dịch vụ công để tránh phải bổ sung nhiều lần.
Nộp hồ sơ ở đâu?
Theo quy định mới tại TP.HCM, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ phụ thuộc vào loại và quy mô công trình. Việc phân cấp rõ ràng giúp người dân xác định đúng nơi nộp hồ sơ, giảm thời gian xử lý và hạn chế tình trạng chuyển hồ sơ giữa nhiều cơ quan.
Cụ thể, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được phân chia như sau:
| Cơ quan tiếp nhận | Áp dụng đối với |
| UBND xã, phường | Nhà ở riêng lẻ (trừ công trình từ cấp II trở lên) và một số công trình cấp III, cấp IV theo quy định. |
| Ban Quản lý các khu chức năng | Công trình thuộc Khu Chế xuất, Khu Công nghệ cao, Khu Nông nghiệp công nghệ cao và các khu vực do Ban Quản lý trực tiếp quản lý. |
| Sở Xây dựng TP.HCM | Các công trình còn lại không thuộc thẩm quyền của UBND xã, phường hoặc Ban Quản lý. |
Lưu ý: Nếu chưa xác định được cơ quan có thẩm quyền, bạn nên liên hệ UBND xã, phường nơi có công trình để được hướng dẫn trước khi nộp hồ sơ. Việc nộp đúng cơ quan ngay từ đầu sẽ giúp quá trình cấp giấy phép diễn ra nhanh chóng và tránh phải chuyển hồ sơ nhiều lần.
Thời gian giải quyết bao lâu?
Theo các quy định mới áp dụng từ 01/7/2026, thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy phép xây dựng đã được rút ngắn nhằm tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Thời gian được tính kể từ khi cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
| Thủ tục | Thời gian giải quyết |
| Cấp mới giấy phép xây dựng | 10 ngày làm việc |
| Điều chỉnh giấy phép xây dựng | 09 ngày làm việc |
| Cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ | 07 ngày làm việc |
| Gia hạn giấy phép xây dựng | 05 ngày làm việc |
Trong quá trình xử lý, nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo để người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện. Thời gian người dân bổ sung hồ sơ sẽ không được tính vào thời hạn giải quyết thủ tục hành chính.
Sau khi hồ sơ được giải quyết, người dân có thể nhận kết quả trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận, thông qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc trực tuyến (đối với những thủ tục đã được cung cấp trên Cổng Dịch vụ công), tùy theo hình thức đăng ký khi nộp hồ sơ.
Lưu ý: Thời gian trên áp dụng đối với hồ sơ hợp lệ. Nếu công trình cần lấy ý kiến của các cơ quan chuyên ngành hoặc phát sinh yêu cầu bổ sung tài liệu, thời gian thực tế có thể kéo dài hơn.
Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu?
Giấy phép xây dựng không có hiệu lực vô thời hạn. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải khởi công công trình trong vòng 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép. Nếu quá thời hạn này mà chưa khởi công, giấy phép sẽ hết hiệu lực khởi công và cần thực hiện thủ tục gia hạn.
Khi nào phải gia hạn giấy phép xây dựng?
Nếu đến thời điểm giấy phép sắp hết hiệu lực mà công trình vẫn chưa được khởi công, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn trước khi giấy phép hết hạn. Hồ sơ gia hạn tương đối đơn giản, thường gồm đơn đề nghị gia hạn và bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.
Được gia hạn tối đa bao nhiêu lần?
Theo Luật Xây dựng, mỗi giấy phép xây dựng được gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần không quá 12 tháng. Sau khi đã hết thời gian gia hạn mà công trình vẫn chưa khởi công, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mới, thay vì tiếp tục gia hạn.
Lưu ý: Để tránh mất thời gian và phát sinh thủ tục, chủ đầu tư nên theo dõi thời hạn của giấy phép và chủ động thực hiện thủ tục gia hạn trước khi giấy phép hết hiệu lực.
Những lỗi thường gặp khiến hồ sơ bị trả lại
Thực tế, nhiều hồ sơ xin giấy phép xây dựng không bị từ chối vì công trình không đủ điều kiện, mà do hồ sơ chưa đầy đủ hoặc thông tin chưa chính xác. Dưới đây là những lỗi phổ biến mà người dân thường gặp:
- Thiết kế không đúng quy định: Bản vẽ thiếu nội dung, không đúng tỷ lệ hoặc chưa đáp ứng yêu cầu kỹ thuật theo quy định.
- Thiếu giấy tờ về quyền sử dụng đất: Hồ sơ chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc giấy tờ chưa đầy đủ.
- Không phù hợp quy hoạch: Công trình nằm trong khu vực quy hoạch, lộ giới hoặc chỉ tiêu xây dựng không đáp ứng quy định hiện hành.
- Thông tin hồ sơ không thống nhất: Sai lệch về diện tích, số thửa, địa chỉ hoặc thông tin giữa đơn đề nghị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản vẽ thiết kế.
- Thiếu các văn bản liên quan: Một số công trình cần bổ sung văn bản thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, cam kết an toàn công trình liền kề hoặc các giấy tờ chuyên ngành khác nhưng chưa được nộp.
Mẹo: Trước khi nộp hồ sơ, hãy kiểm tra kỹ quy hoạch của thửa đất, rà soát toàn bộ thông tin trên giấy tờ và bản vẽ thiết kế. Việc chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu sẽ giúp giảm đáng kể thời gian bổ sung hồ sơ và đẩy nhanh quá trình cấp giấy phép xây dựng.
Góc nhìn của QuangVuPMH
Việc rút gọn quy trình và hướng dẫn thống nhất giúp người dân dễ tiếp cận thủ tục hơn. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn nên kiểm tra kỹ quy hoạch, chỉ giới xây dựng và điều kiện pháp lý của thửa đất trước khi lập hồ sơ, bởi đây vẫn là những nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ phải bổ sung hoặc điều chỉnh.
FAQ
1. Xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?
Theo quy định mới áp dụng từ ngày 01/7/2026, thời gian giải quyết được rút ngắn còn 10 ngày làm việc đối với cấp mới, 09 ngày đối với điều chỉnh, 07 ngày đối với nhà ở riêng lẻ và 05 ngày đối với gia hạn, tính từ khi cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
2. Sửa chữa nhà có phải xin giấy phép xây dựng không?
Không phải mọi trường hợp đều phải xin phép. Nếu việc sửa chữa chỉ diễn ra bên trong công trình, không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc kiến trúc mặt ngoài, bạn có thể thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, nếu cải tạo làm thay đổi kết cấu hoặc mở rộng diện tích xây dựng thì vẫn phải xin phép theo quy định.
3. Có thể nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng online không?
Có. Người dân có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan có thẩm quyền hoặc thực hiện qua Cổng Dịch vụ công đối với các thủ tục đã được cung cấp trực tuyến. Sau khi giải quyết, kết quả có thể nhận trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích nếu đăng ký.
4. Giấy phép xây dựng hết hạn phải làm gì?
Giấy phép xây dựng có hiệu lực khởi công trong 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu chưa khởi công, chủ đầu tư phải làm thủ tục gia hạn trước khi giấy phép hết hiệu lực. Mỗi giấy phép được gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng. Hết thời gian gia hạn mà vẫn chưa khởi công thì phải xin cấp giấy phép mới.
5. Cơ quan nào cấp giấy phép xây dựng tại TP.HCM?
Tùy theo loại công trình, hồ sơ sẽ được tiếp nhận và giải quyết bởi UBND xã, phường, Ban Quản lý các khu chức năng hoặc Sở Xây dựng TP.HCM. Việc phân cấp giúp người dân nộp hồ sơ đúng cơ quan có thẩm quyền và rút ngắn thời gian xử lý.
6. Có thể khởi công ngay sau khi nhận giấy phép xây dựng không?
Có. Sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (bao gồm chuẩn bị mặt bằng, bảo đảm an toàn thi công và các yêu cầu liên quan), chủ đầu tư có thể tiến hành khởi công công trình trong thời hạn hiệu lực của giấy phép.
👔 Về tác giả
Quang Vũ PMH là chuyên gia bất động sản khu Nam TP.HCM, tập trung tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Quận 7 & Nhà Bè. Nội dung trên được tổng hợp và phân tích từ góc nhìn thực tế về hạ tầng, đô thị và thị trường bất động sản khu vực.
Thông tin liên hệ:
☎ Điện thoại: 0901 294 946
